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Le propriétaire refuse de faire des travaux

Dernière mise à jour : 4 mai 2026

Avant de commencer

Vérifiez si les travaux relèvent bien du bailleur ou du locataire. La règle générale :

  • Bailleur : grosses réparations, vétusté, vice de construction, force majeure, mise aux normes, conformité au logement décent. Article 6 de la loi de 1989.
  • Locataire : réparations locatives et entretien courant. Décret n° 87-712.

Pour la liste exhaustive : Charges récupérables et réparations locatives. En cas de doute, demandez conseil à votre ADIL.

Réunissez : photos datées, devis de réparation, échanges écrits avec le bailleur, témoignages.

Les étapes à suivre

  1. Signaler par écrit

    Envoyez d'abord un courrier simple ou un e-mail décrivant le problème, avec photos. Conservez la preuve d'envoi.

  2. Mettre en demeure par LRAR

    À défaut d'action, envoyez une lettre recommandée avec AR citant l'article 6 de la loi de 1989 et fixant un délai raisonnable (de 15 jours pour une fuite à 2 mois pour des travaux plus lourds).

  3. Saisir la commission de conciliation

    La commission de conciliation est compétente pour les litiges relatifs à la non-décence et à l'exécution des travaux. Saisine gratuite par LRAR.

  4. Saisir le juge

    Le juge des contentieux de la protection peut ordonner l'exécution forcée des travaux sous astreinte, autoriser le locataire à les exécuter aux frais du bailleur (article 1222 du Code civil), ou prononcer la résiliation aux torts du bailleur.

  5. Faire exécuter le jugement

    Si le bailleur n'agit pas malgré le jugement, faites signifier la décision par commissaire de justice et engagez les travaux : la facture sera mise à la charge du bailleur.

Consignation du loyer

Le locataire ne peut pas suspendre le paiement du loyer de sa propre initiative : il s'exposerait à une procédure d'expulsion. En revanche, il peut demander au juge l'autorisation de consigner tout ou partie du loyer auprès de la Caisse des dépôts et consignations, en attendant la réalisation des travaux. Le loyer est restitué au bailleur uniquement après exécution.

Réparations urgentes. En cas d'urgence (fuite d'eau active, panne de chauffage en hiver, défaut électrique dangereux), le locataire peut faire exécuter les travaux d'urgence et en demander le remboursement, à condition d'avoir prévenu le bailleur et fait constater l'urgence. La Cour de cassation admet cette pratique sous réserve d'urgence avérée.

Et si ça ne marche pas

Pour les situations graves (insalubrité, péril), voir Logement insalubre : signalement à l'ARS via Histologe, arrêté préfectoral, suspension du loyer. Si le bailleur reste défaillant, le locataire peut demander la résiliation du bail à ses torts, avec dommages-intérêts. Le juge peut accorder un délai de relogement.

Avertissement. Cette page fournit une information juridique générale. Pour un avis sur votre situation, contactez votre ADIL (gratuit) ou un avocat.