Logement décent et insalubrité
Dernière mise à jour : 4 mai 2026
En bref
- Le bailleur doit délivrer un logement décent (article 6 de la loi de 1989).
- Les critères de décence sont fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
- Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués ; les F à compter de 2028, les E à compter de 2034.
- L'insalubrité relève d'un arrêté préfectoral et entraîne la suspension du loyer.
Le cadre légal
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent. Le contenu de cette obligation est précisé par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, complété par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 sur la performance énergétique. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a ajouté un critère de performance minimale.
Les critères du logement décent
Un logement décent doit, simultanément :
- Disposer d'une surface habitable de 9 m² au moins, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou d'un volume habitable de 20 m³.
- Être à l'abri des infiltrations d'air ou d'eau parasites.
- Présenter une étanchéité, une ventilation et un éclairement naturel suffisants.
- Disposer d'une installation électrique et d'une installation de gaz conformes aux normes de sécurité.
- Être équipé d'une installation de chauffage adaptée à l'usage.
- Disposer d'eau potable, d'évacuation des eaux usées, d'une cuisine ou coin cuisine, d'un W.-C. séparé de la pièce principale, et d'une salle d'eau avec douche ou baignoire.
- Être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites (cafards, rats, punaises de lit).
Performance énergétique : F et G interdits
Depuis le 1er janvier 2023, un logement n'est plus décent si sa consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an. Le calendrier de sortie progressive des passoires thermiques :
| Date | Étiquette interdite à la location |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | G |
| 1er janvier 2028 | F |
| 1er janvier 2034 | E |
L'interdiction s'applique aux nouveaux contrats et aux renouvellements ; les baux en cours conclus avant la date butoir continuent. Pour les logements F et G, le loyer ne peut plus être augmenté ni indexé sur l'IRL depuis le 24 août 2022, ni à la relocation, ni en cours de bail.
Insalubrité : qui saisir
L'insalubrité est une notion plus grave que la non-décence. Elle relève des pouvoirs de police du préfet, par arrêté pris après avis du Conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST).
En cas de soupçon d'insalubrité (humidité importante, plomb, intoxication au CO, défauts graves), le locataire peut saisir :
- Le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) à Paris, Lyon, Marseille et certaines grandes communes.
- L'ARS (Agence régionale de santé) ou la DDETS dans les autres communes.
- L'application gouvernementale Histologe qui centralise les signalements.
Si l'insalubrité est constatée, le préfet prend un arrêté qui peut interdire l'habitation ou imposer des travaux. Le loyer est alors suspendu à compter de la notification de l'arrêté et ne reprend qu'après réalisation des travaux. Le bailleur doit reloger le locataire si le logement est inhabitable.
Recours du locataire
Pour la marche à suivre détaillée, voir Mon logement est insalubre ou non décent. Les étapes :
- Mettre en demeure le bailleur par LRAR de se conformer à l'obligation de décence.
- Saisir la commission de conciliation.
- Saisir le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) : il peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer ou prononcer la résiliation.
- En parallèle, signaler à l'ARS, au SCHS ou via Histologe pour l'insalubrité.
Pour la CAF / MSA : si le logement n'est pas décent, l'allocation logement (APL/ALS) peut être conservée par l'organisme et versée au bailleur uniquement après mise en conformité (procédure de conservation).