Loyer : fixation, révision et encadrement
Dernière mise à jour : 4 mai 2026
En bref
- Le loyer est librement fixé entre les parties, sauf en zone d'encadrement et au renouvellement dans certaines zones tendues.
- La révision annuelle est plafonnée par l'IRL publié par l'INSEE et nécessite une clause dans le bail.
- Pour les logements classés F ou G au DPE, le loyer ne peut plus être augmenté ni indexé.
- Le complément de loyer en zone encadrée doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles.
Fixation initiale du loyer
L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe de la libre fixation du loyer à la conclusion du bail. Trois exceptions encadrent ce principe :
- Zone d'encadrement des loyers (article 140 de la loi ELAN, dispositif expérimental) : le loyer hors charges au m² ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
- Relocation en zone tendue (décret du 27 juillet 2017, reconduit chaque année) : le loyer ne peut excéder celui du précédent locataire, indexé sur l'IRL, sauf travaux d'amélioration ou loyer manifestement sous-évalué.
- Logement étiqueté F ou G au DPE : aucune augmentation possible entre deux locataires (depuis le 24 août 2022).
L'encadrement des loyers
Le dispositif d'encadrement des loyers, prévu à l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, est applicable dans plusieurs zones tendues sur la base d'un arrêté préfectoral fixant chaque année trois loyers de référence par catégorie de logement (zone, type, époque de construction, meublé ou non) :
- Un loyer de référence médian.
- Un loyer de référence majoré (médian + 20 %), plafond légal du loyer hors charges.
- Un loyer de référence minoré (médian - 30 %).
Pour la liste à jour des villes appliquant l'encadrement, voir Zones tendues et encadrement. Le bail doit obligatoirement mentionner ces trois loyers de référence ainsi que le loyer du précédent locataire.
La révision annuelle (IRL)
Le bailleur peut réviser le loyer une fois par an si le bail contient une clause de révision. La référence est l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE.
La formule est la suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours × (IRL nouveau / IRL ancien)
L'IRL « nouveau » est celui du trimestre prévu par le bail (à défaut, le dernier IRL publié au jour de la signature). L'IRL « ancien » est celui du même trimestre l'année précédente.
L'IRL au 1er trimestre 2026 s'établit à 146,60 en France métropolitaine, soit une hausse de 0,78 % sur un an. La révision doit être demandée par le bailleur dans l'année qui suit la date d'effet ; passé ce délai, elle est perdue pour l'année écoulée. Si le bailleur ne demande pas la révision, le loyer reste inchangé.
Blocage pour DPE F et G
Depuis le 24 août 2022 (loi Climat et résilience), les logements dont l'étiquette DPE est F ou G ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, ni à la relocation, ni en cours de bail (révision IRL gelée). Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués (interdiction étendue aux F au 1er janvier 2028 et aux E au 1er janvier 2034). Voir Logement décent.
Réajustement au renouvellement
Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage pour des biens comparables, il peut proposer un nouveau loyer au moment du renouvellement (article 17-2). Il doit le faire 6 mois avant le terme du bail (3 mois en meublé), en justifiant sa demande par au moins 6 références (ou 3 dans les communes de moins de 1 million d'habitants).
L'augmentation est plafonnée à la moitié de la différence entre le loyer pratiqué et le loyer du voisinage, et appliquée sur 6 ans (3 ans si la hausse est inférieure à 10 %).
Que faire en cas de litige
Le locataire peut contester :
- Une augmentation de loyer mal calculée ou non prévue au bail.
- Un complément de loyer non justifié, dans les 3 mois suivant la signature.
- Un loyer initial dépassant le loyer de référence majoré, en zone d'encadrement, dans les 3 ans (action en diminution).
- Une indexation appliquée alors que le DPE est F ou G.
La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges portant sur le loyer. Elle est obligatoirement saisie avant le tribunal pour les actions en diminution du loyer en zone d'encadrement et pour les contestations de complément de loyer.