Le bail de location : types, durée et clauses
Dernière mise à jour : 4 mai 2026
En bref
- Le bail doit être écrit et conforme à un contrat-type fixé par décret.
- Bail vide : 3 ans (bailleur particulier) ou 6 ans (personne morale).
- Bail meublé : 1 an, ou 9 mois pour un étudiant (non renouvelable tacitement).
- Bail mobilité : 1 à 10 mois, non renouvelable, public limité.
Le cadre légal
Pour un logement loué à titre de résidence principale, le bail est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les articles 3 et 4 fixent la forme et le contenu du contrat. L'article 10 fixe sa durée minimale pour un bail vide, l'article 25-7 pour un bail meublé, et les articles 25-12 à 25-18 pour le bail mobilité.
Le contrat doit obligatoirement reprendre le contrat-type annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Trois modèles existent : location nue, location meublée et location meublée à usage de résidence principale d'un étudiant. Ces modèles sont disponibles gratuitement sur Service-Public.fr.
Les trois types de bail
Il existe trois régimes pour la location à usage de résidence principale, plus la colocation qui suit son propre régime.
| Type | Logement | Durée | Préavis locataire |
|---|---|---|---|
| Bail vide | Logement non meublé | 3 ans (bailleur particulier) — 6 ans (personne morale) | 3 mois — 1 mois en zone tendue ou cas de réduction |
| Bail meublé | Logement avec les 11 équipements du décret 2015-981 | 1 an — 9 mois étudiant | 1 mois |
| Bail mobilité | Logement meublé, public éligible (article 25-14) | 1 à 10 mois, non renouvelable | 1 mois |
Durée et renouvellement
Le bail vide a une durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, association). Le bail meublé classique a une durée d'un an ; il est ramené à 9 mois lorsque le locataire est un étudiant, et n'est alors pas reconduit tacitement.
À l'arrivée du terme, le bail est reconduit tacitement dans les mêmes conditions, sauf congé délivré par l'une des parties (voir Congé et préavis). Le bailleur peut, dans son congé délivré au moins 6 mois avant le terme (3 mois en meublé), proposer un nouveau bail à des conditions modifiées (loyer, durée).
Pour le bail mobilité, la durée est librement fixée entre 1 et 10 mois. Le bail n'est ni renouvelable, ni reconductible tacitement. Si le locataire reste dans les lieux à l'issue du contrat, un nouveau bail est conclu, mais en bail meublé classique de 1 an.
Contenu obligatoire du bail
L'article 3 de la loi de 1989 énumère les mentions obligatoires que doit contenir le bail :
- Le nom et le domicile du bailleur (et le cas échéant, du mandataire).
- La date de prise d'effet et la durée du contrat.
- La consistance, la destination et la surface habitable du logement.
- Le loyer, ses modalités de paiement, les règles de révision (clause d'indexation à l'IRL).
- Le montant du dépôt de garantie, s'il est prévu.
- Le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire, en zone d'encadrement.
- La nature et le montant des travaux effectués depuis le départ du dernier locataire.
Doivent en outre être annexés au bail : le dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, ERP), une notice d'information sur les droits et devoirs des parties, l'état des lieux d'entrée, et l'inventaire pour les meublés.
Clauses interdites
L'article 4 dresse la liste des clauses qui sont réputées non écrites, c'est-à-dire sans effet, même si elles figurent dans le contrat. Parmi les plus courantes :
- L'interdiction d'héberger des proches.
- L'interdiction de détenir un animal familier (sauf chiens de 1re catégorie).
- L'obligation de souscrire une assurance ou un contrat d'entretien auprès d'un prestataire imposé par le bailleur.
- L'autorisation pour le bailleur de prélever directement le loyer sur le salaire.
- La résiliation automatique pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou le défaut d'assurance.
- La solidarité de tous les colocataires sans limite de durée après le départ d'un colocataire.
- L'imputation au locataire de réparations qui relèvent du bailleur (article 6).
- Les frais de relance ou de recouvrement à la charge du locataire en cas d'impayé.
Que faire en cas de litige
Si une clause vous paraît abusive, vous pouvez l'écarter en invoquant l'article 4 : elle n'a tout simplement aucun effet. En cas de désaccord persistant, vous pouvez :
- Demander conseil à votre ADIL, gratuit.
- Saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée.
- Saisir le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) si la conciliation échoue.
L'action portant sur la révision du loyer se prescrit par 1 an. Les autres actions liées au bail se prescrivent par 3 ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1).