État des lieux : entrée, sortie et vétusté
Dernière mise à jour : 4 mai 2026
En bref
- L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie ; il est annexé au bail.
- Il est établi de façon contradictoire et gratuite.
- La vétusté ne peut pas être facturée au locataire.
- Une grille de vétusté peut être annexée au bail (décret n° 2016-382).
Le cadre légal
L'état des lieux est régi par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 qui en fixe le contenu et le format. Il est obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire et constitue la pièce de référence pour apprécier les éventuelles dégradations imputables au locataire à la sortie.
Forme et contenu
L'état des lieux doit être établi contradictoirement, en présence des deux parties (ou de leurs mandataires), en autant d'exemplaires que de parties. Il est gratuit lorsque les parties le réalisent elles-mêmes ; lorsqu'un professionnel est mandaté par le bailleur (agence), les honoraires d'état des lieux sont partagés et plafonnés à 3 € TTC par m² de surface habitable à la charge du locataire.
Le décret de 2016 impose un contenu minimal : identification des parties, adresse, date, relevé des compteurs, clés remises, et description précise pièce par pièce des sols, murs, plafonds, équipements et menuiseries (état neuf, bon, moyen ou mauvais ; usures, traces, taches, etc.).
Les photos n'ont pas valeur d'état des lieux à elles seules, mais elles peuvent être annexées et constituent une preuve solide en cas de litige.
Vétusté
La vétusté est l'usure normale due au temps et à l'usage normal du logement. Elle est à la charge du bailleur ; elle ne peut pas être imputée au locataire à la sortie. Une grille de vétusté peut être annexée au bail, en application du décret 2016-382. Cette grille indique pour chaque élément (peintures, sols, équipements) une durée de vie théorique et un abattement progressif. À défaut de grille annexée, c'est l'usage et la jurisprudence qui apprécient.
Contestation après l'entrée
Le locataire peut, dans les 10 jours suivant l'établissement de l'état des lieux d'entrée, demander au bailleur d'y ajouter des éléments oubliés ou contestés. Pour les équipements de chauffage, le délai est porté au premier mois de la période de chauffe.
La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
État des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie est comparé à celui d'entrée. Les différences imputables au locataire, hors vétusté, peuvent être déduites du dépôt de garantie, à condition d'être justifiées par devis ou facture (article 22).
Le locataire doit avoir restitué le logement en l'état, déduction faite de l'usure normale, et rendu les clés. Le délai de restitution du dépôt de garantie est de 1 mois si l'état est conforme, 2 mois sinon.
Si une partie est absente : commissaire de justice
Si l'une des parties refuse ou est absente, l'autre peut faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice (anciennement huissier). Le coût est alors partagé par moitié entre bailleur et locataire (tarif réglementé : entre 130 € et 270 € selon la surface, plus frais).
Que faire en cas de litige
Les contestations classiques portent sur l'imputation à tort de la vétusté, sur l'absence de justificatifs (devis, facture), ou sur des dégradations qui figuraient déjà à l'entrée. La marche à suivre :
- Comparer en détail l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, photos à l'appui.
- Saisir la commission de conciliation par LRAR.
- Saisir le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) si la conciliation échoue. La somme en jeu étant souvent inférieure à 5 000 €, une médiation préalable est obligatoire avant la saisine.
L'action est soumise à la prescription de 3 ans (article 7-1).