Charges locatives : provisions et régularisation
Dernière mise à jour : 4 mai 2026
En bref
- Seules les charges listées au décret n° 87-713 du 26 août 1987 sont récupérables sur le locataire.
- Le bailleur doit régulariser les charges une fois par an, sur justificatifs.
- Les pièces justificatives sont consultables par le locataire pendant 6 mois.
- L'action en récupération de charges se prescrit par 3 ans.
Le cadre légal
Les charges locatives — appelées aussi « charges récupérables » — sont les dépenses payées initialement par le bailleur que le locataire doit lui rembourser. Elles sont régies par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont la liste est limitative : aucune charge non listée par le décret ne peut être imputée au locataire.
Charges récupérables : qui paie quoi
Les principales catégories de charges récupérables sont :
- Eau : eau froide et chaude des parties communes, eau utilisée pour l'entretien des parties communes et espaces verts, abonnement, redevance assainissement.
- Chauffage et eau chaude collectifs : combustible, exploitation, entretien courant, contrôles obligatoires (mais pas le remplacement de la chaudière).
- Ascenseur : électricité, exploitation, menues réparations, contrôles annuels.
- Parties communes : électricité, produits d'entretien, frais de personnel d'entretien (à hauteur de 75 % de leur rémunération en charge salariale, 40 % s'ils sont employés à temps partiel).
- Espaces verts : entretien courant, remplacement des végétaux d'agrément.
- Taxes : taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), taxe de balayage.
La liste complète, ligne par ligne, figure dans Charges récupérables et réparations locatives. Les gros travaux, les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble et la taxe foncière ne sont jamais récupérables.
Provisions mensuelles
Le bailleur peut exiger le paiement de provisions mensuelles sur charges, en plus du loyer. Le montant des provisions doit être justifié par les résultats de l'exercice précédent et, le cas échéant, par le budget prévisionnel de la copropriété (article 23, II).
Les provisions ne peuvent pas être manifestement supérieures aux dépenses prévisibles. Si elles sont surévaluées, le locataire peut demander leur révision.
La régularisation annuelle
Une fois par an, le bailleur doit procéder à la régularisation : il compare les provisions effectivement perçues sur l'année aux dépenses réelles, justificatifs à l'appui. Le locataire récupère un trop-perçu ou règle un complément.
Un mois avant la régularisation, le bailleur doit transmettre au locataire le décompte par poste de charges. Pour un logement en copropriété, il doit aussi indiquer le mode de répartition entre les locataires d'un même immeuble.
Droit à consultation des justificatifs
Pendant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le locataire a le droit de consulter les pièces justificatives (factures, contrats, décompte de copropriété) au domicile du bailleur ou à son agence. Voir notre modèle de demande de justificatifs.
Si le bailleur refuse ou tarde, le locataire peut utiliser cette absence de justificatifs pour contester les sommes réclamées. L'action du bailleur en paiement de charges se prescrit par 3 ans ; celle du locataire en remboursement de trop-perçu également (article 7-1).
Cas du meublé : forfait possible
Pour un bail meublé, les charges peuvent être récupérées sous forme de forfait, sans régularisation ultérieure. Le forfait doit être proche des charges réelles : il ne peut être manifestement supérieur. Le contrat doit indiquer expressément qu'il s'agit d'un forfait. À défaut de cette mention, le régime des provisions et de la régularisation annuelle s'applique.
Que faire en cas de litige
Pour les démarches détaillées : Contester une régularisation de charges. Les étapes habituelles :
- Demander les justificatifs par lettre recommandée (modèle).
- Vérifier que chaque ligne figure bien à la liste du décret de 1987.
- Saisir la commission départementale de conciliation, gratuite.
- Saisir le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) en dernier recours.