Le dépôt de garantie : montant, retenues et restitution
Dernière mise à jour : 4 mai 2026
En bref
- Plafond : 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé.
- Restitution : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon.
- En cas de retard, le bailleur doit 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
- L'action en restitution se prescrit par 3 ans.
Le cadre légal
Le dépôt de garantie est encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il est destiné à garantir l'exécution des obligations du locataire (paiement du loyer, des charges, des réparations locatives). Il n'est pas obligatoire : le bailleur peut renoncer à en exiger un.
Montant maximal
Le montant du dépôt de garantie est plafonné par la loi :
- Location vide : 1 mois de loyer hors charges au maximum.
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges au maximum.
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie n'est exigible.
Le dépôt est versé au moment de la signature du bail (par le locataire ou un tiers, par exemple au titre de l'avance Loca-Pass d'Action Logement). Son montant est fixé pour la durée du contrat : il ne peut pas être augmenté en cours de bail, ni à l'occasion d'une révision du loyer ou d'un renouvellement.
Délais de restitution
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie après le départ du locataire, déduction faite des sommes éventuellement dues :
- 1 mois à compter de la remise des clés, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
- 2 mois en cas de différences entre les deux états des lieux.
Le délai court à partir du jour où les clés sont remises au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée. Le locataire doit indiquer une adresse pour la restitution.
En copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, pour couvrir une éventuelle régularisation de charges. Le solde doit alors être restitué dans le mois qui suit cet arrêté.
Retenues justifiées
Le bailleur peut retenir sur le dépôt les sommes effectivement dues par le locataire au titre de :
- Loyers ou charges impayés.
- Réparations locatives à la charge du locataire (décret n° 87-712 du 26 août 1987 — voir notre liste détaillée).
- Régularisation de charges.
Toute retenue doit être justifiée par des factures, devis ou justificatifs remis au locataire. Une mention « remise en état » sans pièce jointe ne suffit pas. La vétusté ne peut être facturée au locataire : si une grille de vétusté est annexée au bail, elle s'applique. À défaut, c'est l'usage normal qui s'apprécie.
Pénalité de 10 % en cas de retard
À défaut de restitution dans les délais, l'article 22 prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges, par mois de retard commencé, due au locataire. Cette majoration est automatique : il n'est pas nécessaire d'engager une procédure pour qu'elle s'applique.
Exemple : pour un loyer de 800 € hors charges, chaque mois de retard donne lieu à 80 € de pénalité. Si le bailleur restitue le dépôt avec 4 mois de retard, il doit en plus 320 €.
Que faire en cas de litige
Si le dépôt n'est pas restitué dans les délais, ou si les retenues paraissent injustifiées, suivez la procédure pas à pas dans Mon propriétaire ne me rend pas mon dépôt de garantie. La séquence type :
- Envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
- À défaut de réponse, saisir la commission départementale de conciliation (gratuit).
- En dernier recours, saisir le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) — compétent jusqu'à 10 000 €.
L'action en restitution se prescrit par 3 ans à compter du jour où la restitution était due (article 7-1).