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Contester une régularisation de charges

Dernière mise à jour : 4 mai 2026

Avant de commencer

Le bailleur doit vous transmettre, un mois avant la régularisation, le décompte par poste de charges, et tenir les pièces justificatives à votre disposition pendant 6 mois (article 23).

Les charges récupérables sont limitativement énumérées au décret n° 87-713 du 26 août 1987. Tout poste qui n'y figure pas n'est pas récupérable, même s'il a été réellement engagé. Voir notre liste détaillée : Charges récupérables et réparations locatives.

L'action en remboursement de trop-versé se prescrit par 3 ans (article 7-1).

Les étapes à suivre

  1. Demander le décompte et les justificatifs

    Si le décompte n'a pas été transmis, ou s'il manque des explications, demandez-les par LRAR en citant l'article 23 et en fixant un délai de 15 jours.

  2. Consulter les pièces

    Le bailleur doit tenir les factures, contrats et décomptes de copropriété à votre disposition. Vérifiez la cohérence entre les charges et la liste du décret.

  3. Recalculer et notifier l'erreur

    Recalculez les charges réellement récupérables, comparez aux provisions versées, et adressez au bailleur le détail de votre contestation par LRAR. Demandez le remboursement du trop-versé.

  4. Saisir la commission de conciliation

    La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges sur les charges. Saisine gratuite par LRAR.

  5. Saisir le juge

    En cas d'échec, saisissez le juge des contentieux de la protection. Le bailleur supporte la charge de la preuve : à défaut de justificatifs, il sera condamné au remboursement.

Exemples de charges non récupérables

Les postes suivants ne peuvent pas être facturés au locataire, même s'ils figurent au compte de la copropriété :

  • Honoraires du syndic.
  • Assurance de l'immeuble.
  • Taxe foncière.
  • Gros travaux et grosses réparations (toiture, façade, ravalement, ascenseur — son remplacement, pas son entretien).
  • Honoraires du gardien d'immeuble au-delà des plafonds (75 % en charges normales / 40 % à temps partiel).
  • Travaux de mise aux normes ou d'amélioration énergétique.
Bon à savoir. Si le bailleur n'a pas régularisé les charges depuis plus d'un an, il peut le demander rétroactivement (dans la limite de 3 ans), mais le locataire peut exiger l'étalement de la dette sur 12 mois (article 23 dernier alinéa).

Et si ça ne marche pas

Si le bailleur refuse de communiquer les justificatifs, le juge peut écarter intégralement la régularisation. La preuve incombe au bailleur. Si vous avez payé des provisions sans régularisation, vous pouvez en demander le remboursement intégral pour la période non justifiée.

Avertissement. Cette page fournit une information juridique générale. Pour un avis sur votre situation, contactez votre ADIL (gratuit) ou un avocat.